Mi è capitato di parlare con un dirigente di un fondo italiano che gestisce credito privato per investitori istituzionali. La sua valutazione del 2026 è stata netta: “Le tokenizzazioni interessanti per noi non sono quelle delle case private ai Caraibi né delle bottiglie di vino. Sono quelle dei Treasury americani, del credito alle PMI europee e dei fondi monetari. Il resto è ancora marketing.” È una sintesi che riassume la maturazione del settore della tokenizzazione di asset reali (RWA, Real World Assets), oggi un mercato da decine di miliardi di dollari, ma con dinamiche molto diverse tra segmenti.
Cosa intendiamo per “tokenizzazione di asset reali”
La tokenizzazione di asset reali consiste nella rappresentazione, su una blockchain, di diritti su asset esistenti nel mondo non digitale: titoli di Stato, obbligazioni corporate, immobili, materie prime, opere d’arte, credito privato. Il token rappresenta un diritto economico, legalmente collegato all’asset sottostante tramite contratti tradizionali, custody regolamentata e infrastruttura compliance.
Il valore della tokenizzazione non sta nella blockchain in sé, ma nelle proprietà che la blockchain abilita: trasferibilità più rapida, settlement più veloce, frazionabilità, programmabilità (operazioni automatiche tramite smart contract), accessibilità geografica.
I numeri del 2026
Il valore aggregato degli asset reali tokenizzati on-chain ha superato nel 2026 i 25 miliardi di dollari, secondo le aggregazioni dei principali tracker (RWA.xyz, DeFiLlama, 21.co). La crescita rispetto a fine 2023 (circa 5 miliardi) è significativa, e la composizione settoriale racconta dove sta succedendo davvero qualcosa.
I treasury tokenizzati (titoli del Tesoro americano e dei Tesoro europei) costituiscono oltre il 40% del totale. Il credito privato tokenizzato un altro 30%. Gli immobili tokenizzati una nicchia ancora marginale (circa il 5%). Le materie prime e gli asset di nicchia coprono il resto.
Treasury tokenizzati: il segmento più maturo
BlackRock ha lanciato nel marzo 2024 il BUIDL (BlackRock USD Institutional Digital Liquidity Fund), un fondo monetario tokenizzato su Ethereum. La crescita è stata significativa: il fondo ha superato i 2,5 miliardi di dollari di AUM nel 2026.
Ondo Finance, Franklin Templeton, WisdomTree, Hashnote: gli emittenti che hanno seguito hanno costruito un mercato competitivo per gli investitori istituzionali e qualificati. I rendimenti riflettono direttamente quelli dei treasury sottostanti (nel 2026 nell’ordine del 4-5% annuo lordo per i USD short-term).
Il vantaggio per il detentore: liquidità on-chain, settlement quasi istantaneo, compatibilità con i protocolli DeFi che accettano i treasury tokenizzati come collaterale.
Credito privato tokenizzato
Il credito privato è uno dei settori di maggior interesse istituzionale nel 2026. Piattaforme come Maple Finance, Centrifuge e Goldfinch hanno costruito infrastrutture per la tokenizzazione di prestiti a imprese, fattorizzazione di crediti commerciali, finanziamenti immobiliari. I rendimenti offerti sono superiori a quelli dei treasury (8-15% annuo) ma riflettono il rischio di credito specifico.
Per l’investitore retail europeo l’accesso diretto a questi prodotti è limitato dalla normativa MiCAR, che li classifica come strumenti finanziari nel caso. La via di accesso è indiretta tramite fondi specializzati.
Immobili tokenizzati: il caso italiano
La tokenizzazione immobiliare in Italia è stata sperimentata in diversi progetti pilota dal 2020 in poi. La realizzazione concreta ha incontrato sfide significative.
Sul piano normativo, la trascrizione del trasferimento di proprietà immobiliare in Italia richiede atto notarile e iscrizione nei registri pubblici. La tokenizzazione del bene non sostituisce la cornice giuridica tradizionale; il token rappresenta un diritto economico (quota di un veicolo che detiene l’immobile), non la proprietà diretta.
Sul piano operativo, le commissioni notarili, fiscali e di gestione del veicolo riducono l’efficienza relativa per immobili di valore medio-piccolo. Il modello funziona meglio su asset commerciali di dimensioni significative o portafogli di asset.
Il quadro CONSOB sui token di investimento e il regolamento UE prospetto si applicano integralmente. Le offerte al pubblico richiedono prospetti approvati dall’autorità competente.
Stablecoin: la base infrastrutturale
Le stablecoin USD-pegged (USDC, USDT, PYUSD, e versioni regolamentate europee come EURI ed EURT MiCAR-compliant) sono di fatto la prima forma di tokenizzazione di asset reali che ha raggiunto adozione massiva. Il loro funzionamento è semplice: il token rappresenta una quota di un fondo che detiene asset reali (depositi bancari, treasury, riserve liquide).
Per la tokenizzazione più ampia, le stablecoin sono il “denaro on-chain” che permette le transazioni in tempo reale fra asset tokenizzati. Senza stablecoin liquide e affidabili, il mercato RWA sarebbe molto meno fluido.
Le sfide persistenti
Tre nodi non risolti.
Compliance e KYC
La tokenizzazione di asset finanziari richiede KYC e verifiche di conformità. Le soluzioni di “permissioned DeFi” (DeFi permissionato) sono in evoluzione: gli asset tokenizzati sono accessibili solo a wallet whitelisted attraverso processi KYC. La frizione utente è significativamente maggiore rispetto alla DeFi pura.
Liquidità secondaria
Per molti asset tokenizzati la liquidità secondaria è ridotta. Vendere quote di un fondo immobiliare tokenizzato fuori da finestre stabilite può essere difficile, esattamente come per gli equivalenti tradizionali.
Trasparenza e oracoli
Il “valore” del token deve essere collegato in modo verificabile al valore dell’asset sottostante. Audit periodici, oracoli di prezzo, pubblicazione delle riserve sono pratiche in via di standardizzazione, ma non ancora uniformi nel mercato.
Confronto fra le tre principali asset class tokenizzate
Treasury tokenizzati: rendimento 4-5% annuo lordo, rischio molto basso (pari ai treasury sottostanti più rischio di smart contract minimo), liquidità eccellente sui fondi maggiori, accesso retail europeo via fondi distribuiti, trasparenza alta. Credito privato tokenizzato: rendimento 8-15% annuo, rischio di credito significativo (default di singoli prestiti), liquidità ridotta, accesso retail spesso bloccato, trasparenza media-alta. Immobili tokenizzati: rendimento atteso 5-9% annuo (affitti più rivalutazione), rischio di mercato immobiliare e di gestione del veicolo, liquidità molto bassa, accesso solo via prospetto autorizzato, trasparenza variabile.
La conclusione operativa per l’investitore retail italiano è chiara: i treasury tokenizzati offrono il miglior rapporto fra rischio e accessibilità, e l’accesso indiretto tramite fondi monetari distribuiti dalle banche italiane è ormai una realtà. Per le altre categorie, la maturità del mercato è inferiore e l’accessibilità diretta è limitata.
Caso di studio: il fondo monetario tokenizzato di un asset manager italiano
Nel 2025 un grande asset manager italiano ha lanciato in collaborazione con un partner tecnologico francese un fondo monetario euro tokenizzato distribuito a clientela private banking. Asset under management iniziali: 80 milioni di euro. Sottostante: portafoglio di BTP a breve e bond corporate investment grade europei. Rendimento netto target: 2,8% annuo. Settlement: T+0 (immediato) tramite token su una blockchain consortium europea.
I 240 clienti private hanno potuto sottoscrivere quote a partire da 50.000 euro, con possibilità di redenzione giornaliera invece che settimanale come per i fondi monetari classici. Il risparmio operativo per il distributore è di circa 18-22 punti base sul TER, in parte trasferito al cliente, in parte trattenuto come margine. Dopo dodici mesi di operatività: zero incidenti tecnici, NAV aggiornato in tempo reale visibile in app, esperienza utente significativamente superiore al fondo classico equivalente.
Il ruolo italiano
L’Italia ha visto sviluppi interessanti. Banca Generali ha esplorato la tokenizzazione di prodotti d’investimento per clienti private. Cassa Depositi e Prestiti ha avviato sperimentazioni con tecnologie blockchain per il finanziamento di progetti pubblici. Diverse start-up nel fintech italiano (Conio, Young Platform, Bitcoin People per il segmento retail; Fideuram-Intesa Sanpaolo Private Banking per il private banking) hanno iniziato esperimenti su prodotti tokenizzati.
Il percorso normativo italiano si appoggia sul DLT Pilot Regime europeo (regolamento UE 2022/858) per le sperimentazioni controllate, con paletti definiti su importi e tipologie di asset. La Consob e la Banca d’Italia coordinano l’attuazione.
Errori comuni nell’approccio retail
Sei errori che riducono l’efficacia di una strategia di esposizione RWA. Il primo: confondere la “narrativa RWA” con un singolo token specifico. Il narrative-driven trading sui token RWA delle piattaforme (CFG, ONDO, MPL) ha prodotto rendimenti volatili spesso scollegati dall’andamento degli asset sottostanti. Il secondo: pensare che il rendimento dichiarato sia automaticamente il rendimento netto. Costi di custodia, spread di mercato secondario, fiscalità riducono il netto dell’1-3% annuo. Il terzo: ignorare la giurisdizione del veicolo. Un fondo tokenizzato registrato in Cayman Islands ha implicazioni fiscali italiane diverse da uno registrato in Lussemburgo o in Italia. Il quarto: sottovalutare il rischio di concentrazione del custode. Diversi token RWA si appoggiano agli stessi pochi custodi (Anchorage, Coinbase Custody, Fireblocks). Il quinto: confondere la tokenizzazione con la riduzione del rischio dell’asset. Un BTP tokenizzato ha lo stesso rischio di mercato di un BTP non tokenizzato. Il sesto: inseguire i rendimenti più alti senza valutare la qualità della due diligence sul prestito sottostante. I prestiti che rendono il 18% on-chain spesso non avrebbero superato lo screening di una banca commerciale tradizionale.
Prospettive: cosa aspettarsi nei prossimi 24 mesi
Tre evoluzioni probabili. L’estensione della tokenizzazione ai bond corporate europei investment grade, con prodotti dedicati al pubblico private banking italiano. L’integrazione fra protocolli DeFi e RWA tokenizzati, che permetterà di usare i treasury tokenizzati come collaterale per leverage senza vendere l’asset sottostante. L’introduzione di standard di reporting unificati a livello UE per i veicoli di tokenizzazione, basati sul lavoro ESMA e sulla normativa che integra MiCAR con la direttiva sui prospetti. Per chi vuole seguire il dibattito in profondità, il portale Banca d’Italia Quaderni di Economia ospita ricerche periodiche sull’integrazione fra finanza tradizionale e DLT.
Errori comuni del piccolo investitore in asset tokenizzati
Il retail italiano che si avvicina alla tokenizzazione di asset reali commette tipicamente alcuni errori che meritano un’analisi specifica. Il primo riguarda la confusione fra “asset tokenizzato” e “criptovaluta”. Un treasury tokenizzato come BUIDL di BlackRock o BENJI di Franklin Templeton è giuridicamente un titolo finanziario rappresentato su blockchain, e segue la disciplina applicabile ai titoli, non quella delle crypto-attività. Le tutele dell’investitore, gli obblighi di disclosure, il regime fiscale sono quelli dei prodotti finanziari tradizionali. Confondere le due categorie porta a aspettative errate sui rischi e sui rendimenti.
Il secondo errore frequente è la sottostima del rischio di custode. Anche se il sottostante è un asset solido (bond governativo, immobile, opera d’arte), il token che lo rappresenta è un’istanza tecnologica che dipende dalla qualità del custode digitale, dell’emittente del veicolo, dell’infrastruttura blockchain. Un fallimento dell’emittente, un attacco al custode, un bug nello smart contract possono compromettere l’accesso al token anche se l’asset sottostante esiste fisicamente. La diligenza sul fornitore tecnologico è importante quanto quella sull’asset sottostante.
Il terzo errore riguarda la liquidità. La tokenizzazione promette spesso “frazioni di asset altrimenti illiquidi” come immobili o opere d’arte, ma la liquidità del mercato secondario di questi token è frequentemente molto bassa. Il piccolo investitore che compra una frazione di un immobile tokenizzato può scoprire che venderla richiede settimane o mesi, e a sconti significativi. Le promesse di “exit immediata” su mercati secondari token-based vanno verificate con dati reali sui volumi e sui spread di mercato, non con materiali promozionali.
Il quarto errore è la sottostima della complessità fiscale. Gli asset tokenizzati hanno regimi fiscali specifici che possono differire da quelli degli asset tradizionali equivalenti, e talvolta richiedono declaration in più quadri della dichiarazione (RW per il monitoraggio, RT per le plusvalenze, RM per redditi diversi specifici). L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato risposte a interpello che chiariscono progressivamente le casistiche, ma la materia richiede competenza specialistica del commercialista. Per il retail con esposizione significativa, il costo annuale della consulenza fiscale può facilmente superare i mille euro, da considerare nel calcolo del rendimento netto.
Casi pratici: tre profili di investitore tokenizzato
Per illustrare le applicazioni concrete, può essere utile confrontare tre profili di investitore italiano con esposizione a RWA tokenizzati nel 2026. Il primo profilo è Beatrice, dirigente d’azienda di Milano, 51 anni, con patrimonio finanziario di 380.000 euro. Per la quota cash management ha allocato 25.000 euro su un treasury tokenizzato europeo distribuito tramite il proprio private banker italiano. Rendimento netto previsto 3,2% annuo, liquidità giornaliera, custodia presso depositario regolamentato, dichiarazione semplificata in regime amministrato. È un caso di sostituzione efficiente del cash bancario tradizionale con uno strumento tokenizzato che mantiene le tutele finanziarie classiche.
Il secondo profilo è Roberto, imprenditore di Padova, 47 anni, con patrimonio totale di 1,8 milioni di euro. Ha allocato 80.000 euro (circa il 4,5%) su un fondo di tokenizzazione immobiliare europeo gestito da un asset manager autorizzato, con sottostante composto da otto immobili commerciali in Germania, Paesi Bassi e Francia. Rendimento atteso 5,8-6,5% annuo da affitti, possibile capital gain a scadenza decennale. Liquidità del mercato secondario limitata, con orizzonte di detenzione previsto di sette-dieci anni. Per Roberto la tokenizzazione rappresenta una via di accesso al real estate commerciale internazionale che diversamente richiederebbe ticket di ingresso superiori al milione di euro.
Il terzo profilo è Andrea, sviluppatore software di Bologna, 32 anni, con patrimonio liquido di 95.000 euro. Andrea ha sperimentato esposizione a treasury tokenizzati on-chain (Ondo, Maple, Centrifuge) per circa 8.000 euro complessivi. Il rendimento è competitivo (4,5-5,2% annuo lordo), la liquidità sul mercato secondario decentralizzato è discreta, ma la complessità fiscale è alta perché ogni operazione su DEX genera un evento fiscale e il quadro RW deve includere la posizione su exchange esteri. Andrea spende circa 700 euro l’anno fra software di tracciamento e consulenza fiscale specialistica, e questo erode significativamente il rendimento netto effettivo della sua piccola esposizione.
I tre profili mostrano che la tokenizzazione di asset reali ha utilità diverse per profili di investitore diversi: per il private banking è una sostituzione efficiente del cash management tradizionale, per l’investitore qualificato apre accesso a classi di asset altrimenti precluse, per il retail attivo richiede un investimento di tempo e competenze che spesso non giustifica le piccole esposizioni. Una valutazione lucida del proprio profilo è la premessa per scegliere se e come integrare gli RWA tokenizzati nel proprio portafoglio.
Domande frequenti
Posso comprare immobili tokenizzati come investitore retail italiano? Solo attraverso prodotti collettivi autorizzati alla distribuzione retail. La maggior parte delle offerte attuali è destinata a investitori qualificati.
I treasury tokenizzati sono accessibili in Italia? L’accesso diretto è limitato a investitori qualificati. L’accesso indiretto via fondi e prodotti distribuiti tramite intermediari italiani è più frequente.
La tokenizzazione abbatte davvero i costi? Riduce alcuni costi (settlement, transfer agent), ma non elimina costi di compliance, audit e gestione legale. L’efficienza netta dipende dal caso d’uso.
Cosa è il DLT Pilot Regime? È il regime europeo che permette di sperimentare infrastrutture di mercato basate su DLT per la negoziazione e il regolamento di strumenti finanziari, con limiti dimensionali e supervisione delle autorità nazionali. Diversi pilot sono operativi in Italia, Francia e Germania.
Una direzione, ma senza scorciatoie
La tokenizzazione di asset reali nel 2026 è oggi un settore con segmenti molto maturi (treasury, stablecoin, alcuni segmenti del credito privato) e segmenti ancora in fase pionieristica (immobili residenziali, asset di nicchia). Per l’investitore retail italiano l’accesso diretto è limitato; l’accesso indiretto via prodotti regolamentati è più realistico. La direzione di lungo termine, condivisa dalle principali istituzioni finanziarie globali, è chiara: una quota significativa degli asset finanziari globali sarà tokenizzata nel prossimo decennio. Il quanto e il come si stanno scrivendo proprio adesso.
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Disclaimer: il contenuto è informativo e non costituisce consulenza finanziaria. La tokenizzazione di asset comporta rischi specifici (smart contract, controparte, liquidità) e regimi normativi specifici. Consulta un professionista qualificato per scelte d’investimento.
